宅地建物取引業申請に関する用語集
このページでは、宅建物取引業免許申請に関する重要な用語について解説させていただきます。
| 営業保証金制度 | 宅地建物取引業保証協会 | 政令で定める使用人 | 宅地建物取引主任者 |
| 媒介契約 | 登記されていないことの証明書 | 身分証明書 | 略歴書 |
| 取引一任代理等 | 不動産指定流通機構 |
営業保証金(供託金）制度
供託とは、金銭や有価証券を国家機関である供託所に預けておくことを言います。宅地建物取引業者が営業を開始する場合、「営業保証金」を供託所に供託しなければなりません。
なぜ営業保証金を供託しなければならないかといいますと、不動産取引は高額なため、万一取引上の事故が生じた場合の債務について、一定範囲で弁済を担保するために必要となるからです。
「営業保証金」は以下のように供託します。
○宅地建物取引業者が、
○免許を受けた日（免許日）から３カ月以内 に、
○本店（主たる事務所）の所在地を管轄する供託所へ、
○現金か、または国債証券、地方債証券等法で定める有価証券、振替国債を、
○主たる事務所（本店）は・・・１，０００万円を供託します。
○従たる事務所（支店等１か所につき）は・・・５００万円を供託します。
同様に消費者の損害を補填する制度として、営業保証金は、個々の宅地建物取引業者が供託するのに対し、この弁済業務制度は個々の宅地建物取引業保証協会が供託するものとなります。
宅地建物取引業保証協会
不動産取引に関する万一の事故に対する補填制度として、「弁済業務制度」が挙げられます。
このためには、宅地建物取引業者が「宅地建物取引業保証協会」に加入し、弁済業務保証金分担金を納付するようになります。
「宅地建物取引業保証協会」とは国土交通大臣から指定を受けた一般社団法人で、宅地建物取引業者のみを社員としています。４７都道府県に地方本部を設けており、宅建業に関して、苦情の解決、従事者に対する研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。
宅地建物の取引によって債権が生じた方は、同保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において、弁済を受けられるようになっています。
「宅地建物取引業保証協会」には以下の２つの団体が指定されており、それぞれわかりやすいようにシンボルマークを設けています。いずれか一方にのみ加入することができます。
●（社）全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）
●（社）不動産保証協会（ウサギのマーク）
政令で定める使用人
宅建業者の使用人で、宅地建物取引業者に関して宅建業法に定める事務所の代表者である者のことです（宅建業法施行令２条の２）。
政令で定める使用人（以下「政令使用人」という。）とは、その事務所の代表者で、「契約を締結する権限を有する使用人」となっています。
つまり、単なる社員、従業員のことではなく、その使用人が常勤する事務所における契約の締結権限を業者代表者から委譲されている人を指します。
なお、宅建業法では本店および支店のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所でこの使用人を置くものを、同法上の事務所としています。よってこの使用人については、業者や法人の役員と同様に、一定の免許基準に該当するか否かの審査対象に加えられています。
宅地建物取引主任者
「宅地建物取引主任者」とは宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、取引主任者証の交付を受けた者を言います。つまり試験に合格しただけでは「宅地建物取引主任者」とは言えません。主任者証の有効期間は５年です。
宅地建物取引業を営む事務所において、５名に１名の割合で取引主任者を設置することが義務付けられています。
取引主任者には「専任の取引主任者」とそれ以外の「一般の取引主任者」とがあります。専任の取引主任者の場合は、その事務所の「専任」でなければなりません。専任とは、当該事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事しているということです。
取引主任者でなくてはできない重要な業務が以下の３つです。
(1)「重要事項説明書」を、物件を入手しようとする買主や借主に交付して説明する。
この説明は、物件購入を考えている当事者が、契約するかしないかの判断材料になる大切な事項です。
(2)契約が成立する前に「重要事項説明書」に記名押印する。
(3)両当事者(売主・買主)に交付する「契約書面(37条書面)」に記名押印する。
37条書面とは、売主・買主が、お互いに契約内容を確認するために交付することが義務付けられているものです。
重要事項説明は怠ると業務停止処分ともなりうるので、非常に重要な業務と言えます。
媒介契約
仲介会社に手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するなど、媒介を依頼した場合に結ぶ契約を指します。
業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付しなければなりません。
売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが一般的です。媒介契約の種別は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約にわかれます。
登記されていないことの証明書
「登記されていないことの証明書」とは、法務局で発行する「成年被後見人及び被保佐人とする記録がない」ことの証明書のことを言います。宅建業免許申請の際、「略歴書」をつけた者すべてについて添付が必要となります。
全国の法務局で発行してもらいます。法務局の支局・出張所では発行してもらえません。宅建業免許申請の際は、発行日から３カ月以内の証明書が必要です。
日本在住の外国人の場合は、添付が必要ですが、
外国在住の外国人の場合は、添付は不要です。
また未成年者の場合は、法定代理人についても添付が必要です。
身分証明書
本籍地の区市町村が発行するもので、以下の３点に該当しないことを証明するものです。宅建業免許申請の際、「略歴書」をつけた者すべてについて添付が必要となります。
・禁治産又は準禁治産の宣告の通知を受けていない。
・後見の登記の通知を受けていない。
・破産の通知を受けていない。
略歴書
略歴書とはその人の経歴を記したもので、宅建免許申請の際には各都道府県で決められた様式のものに記入して提出します。
「職名」の欄は、申請する業者での履歴事項全部証明書による役名、専任の取引主任者等の別を記入します。
「登録番号」の欄は、取引主任者の登録番号を記入します。
「職歴」欄の記入は、宅建業以外の業種に就いていた場合も勤務先名、職務内容等について正確に記入します。
「期間」の欄は、「就職」又は「退職」(法人役員の場合は「就任」又は「退任」）の年月日を必ず記入します。
取引一任代理等
宅宅地建物の取引の代理・媒介のうえで、取引の判断を一任され、取引の代理・媒介を行うことを意味します。
宅地建物取引業者が取引を代理・媒介する場合、原則として取引案件ごとに代理・媒介契約を締結しなければならないため、取引一任代理等をなすことはできません。
しかし以下の特例があります。不動産の証券化などに伴う、投資法人や信託財産受託会社からの資産運用の受託、特定目的会社や受託信託会社からの取引代理・媒介業務の受託においては、その業務の円滑実施のために国土交通大臣から取引一任代理等の認可を受ければ、個別の媒介契約は締結しなくても大丈夫です。
これを「取引一任代理等に係る特例」と呼びます。
不動産指定流通機構
宅地建物取引業法に定められた会員不動産会社の間で物件情報を交換する組織を指します。
現在、建設大臣指定による不動産指定流通機構は、全国でそれぞれに分けられ(東日本・西日本・中部圏・近畿圏)運営されています。
また、不動産業者は、依頼者より専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合は、契約後にそれぞれ5日以内・7日以内にこの不動産流通機構である「レインズ」に物件を登録する義務があります。これは宅地建物取引業法で定められています。
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